「結局、最初にいくら払って、毎月いくら残るの？」ここ、一番知りたいところですよね。今回は、僕たちサラリーマンが狙いやすい「2,000万円の中古区分マンション」を例に、リアルなシミュレーションをしてみましょう。
不動産投資をはじめるにあたって、最初にかかるお金について少しリアルに肌感覚をもってもらえると思います。
1. 最初に必要なお金（初期費用）はどれくらい？
「2,000万円の物件を買うなら、2,000万円持っていないとダメ？」 いいえ、そんなことはありません！僕たちには「サラリーマンの信用」がありますから。
ただ、物件代金以外にかかる「諸経費」だけは、現金で用意しておくのが一般的です。
- 物件の手付金・頭金： 50万円〜200万円（3%～10％手付金はこの物件を買う意思を示すのに必要、頭金として充当される）
- 諸経費： 約120万〜160万円（物件価格の6〜8%が目安）
- 内訳：仲介手数料、不動産取得税、登録免許税（登記代）、火災保険料、ローン事務手数料など。
【結論】 手元に「200万円くらい」の余裕資金があれば、2,000万円のオーナーへの道が現実的に見えてきます！
2. 毎月の「お金の流れ」をのぞき見！
次に、買った後の「毎月の収支」を見てみましょう。 （※首都圏近郊の駅近物件、表面利回り5.0%、フルローン・金利2.0%・35年返済を想定）
【入ってくるお金（収入）】
- 家賃収入：83,300円 （2,000万円 × 5% ÷ 12ヶ月）
【出ていくお金（支出）】
- ローン返済：約62,800円 （頭金100万円にして1,900万円借り入れた場合。銀行への返し。これが一番大きな支出です）
- 物件管理費・修繕積立金：約15,000円 （マンションを維持するために、建物管理会社へ払うお金）
- 賃貸管理費：約4,100円 （家賃の5%程度。入居者対応を代行してくれる管理会社へ払うお金）
支出合計：約81,900円
3. 最終的な「手残り」は？
- 収入（83,300円） － 支出（81,900円） ＝ ＋1,400円
「えっ、月に1,400円しか儲からないの？」と思いましたか？ でも、よく考えてみてください。
- 自分のお金（給料）からは一円も出さずに、入居者さんがローンを払ってくれている。
- その結果、毎月1,400円のお小遣いが手元に残る。
- さらに、生命保険代わり（団信）になり、節税でお金が戻ってくる。
- 35年後には、無借金の2,000万円の資産が手に入る。
自分のお財布を痛めずに、誰かにローンを払ってもらって将来の資産を作る。これが不動産投資のすごさなんです！
💡 払った諸経費は、後で「節税」として戻ってくる！
「初期費用に200万円もかかるのか…」と、ちょっと足が止まってしまったかもしれませんね。
でも、ここがサラリーマンである僕たちの面白いところ。実はこの初期費用、「払っておしまい」ではないんです。物件を買うときに払う諸経費（火災保険料や登記の費用、ローン手数料など）の多くは、不動産投資の「経費」として認められます。
すると、初年度の収支は（書類上）大きな「赤字」になりますよね。 この「赤字」を僕たちのお給料（黒字）とガッチャンコさせることで、「払いすぎた税金」として、翌年あなたの口座にお金が戻ってきます。
- 初期費用で150万円払ったけれど、確定申告をしたら数十万円戻ってきた！
なんてことも珍しくありません。 つまり、実質的な自己負担額は、見た目の金額よりもずっと少なく済むわけです。
詳しい「節税の仕組み」については、また別の記事でじっくり解説しますが、「サラリーマンなら、初期費用の一部は税金還付で後から回収できる！」ということだけ、今は覚えておいてくださいね。
これで、初期費用のハードルも少し下がったのではないでしょうか？
💡 シチローからのアドバイス
今回はフルローンの例ですが、頭金を多少入れることで、毎月の手残りを増やすこともできます。 逆に、管理費が安すぎる物件は「将来の修繕が心配」ですし、高すぎる物件は「手残りがなくなる」ので、このバランスを見極めるのが僕たちの腕の見せ所です！
「自分の年収だと、もっと有利な金利で借りられるのかな？」と気になったら、一度銀行のシミュレーションをしてみるのもワクワクしますよ！
次回はやらかしがちなリスクの考慮について考えてみましょう
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