「不動産投資を始めれば、毎月お小遣いが入ってくる！」 そんな期待に胸を膨らませて、僕は最初の中古マンションを手に入れました。
収支シミュレーションもバッチリ。「これなら毎月プラスだぞ」とホクホクしていた僕を待っていたのは、管理会社からの1本の連絡でした。
「エアコンが壊れました。交換に10万円かかります」
……時が止まりましたね。 「えっ、10万円？ 毎月のプラスが数千円なのに、それを全部足しても足りないじゃん！」と。
実は僕、物件を買うときに「エアコンがいつ設置されたものか」なんて、1ミリも気にしていなかったんです。
敗因：目に見える「利回り」しか見ていなかった
当時の僕は、表面上の利回りや、部屋のきれいさばかりに気を取られていました。 「エアコンなんて、動けばいいでしょ」くらいに思っていたんです。
でも、家電には寿命があります。 僕が買った物件のエアコンは、実は設置から15年も経っていた「いつ壊れてもおかしくない爆弾」だったんです。
- 修繕費：約10万円（工事費込み）
- 当時の月々の利益：約3,000円
計算してみてください。100,000円 ÷ 3,000円 ＝ 約33ヶ月。 そう、たった1台のエアコンが壊れただけで、僕の2年分以上の利益が、一瞬でゼロ（むしろマイナス）になったんです。
🛠 今の僕から「あの日の自分」へのアドバイス
「シチローくん、浮かれる前にまず『重要事項調査報告書』や『付帯設備表』を確認してごらん」と言ってやりたいです。
- エアコンや給湯器が何年製か？（10年超えていたら要注意！）
- いつ交換された履歴があるか？
これを確認するだけで、「あ、近いうちに10万円かかるな」とあらかじめ覚悟ができます。心の準備ができている10万円と、突然降ってくる10万円では、サラリーマンのメンタルへのダメージが全然違います（笑）。
💡 仲間のみんなに伝えたいこと
中古物件は、安く買えるのが最大のメリットです。でも、「設備はいつか必ず壊れる」ということを忘れないでください。物件が増えるといろいろ壊れてくるので、修繕費用としてあらかじめ準備しておくのが必要です！
修繕費は経費になるなので節税としていくらか取り返せる！
「10万円が消えた…」と絶望した僕ですが、実はちょっとだけ救いがありました。転んでもただでわ起きない。この修繕費、実はまるまる「経費」にできるんです！
確定申告でお給料の税金と相殺すれば、数万円分が所得税・住民税の節税として戻ってきます。「実質7〜8万円の出費で済んだ」と思えるのは、僕たちサラリーマン大家だけの特権ですね。失敗すらも節税のネタにして、賢くリカバリーしていきましょう！
僕の失敗を笑って、皆さんは物件探しのときに「エアコンは何年製ですか？」とサラッと聞けるスマートな大家さんになってくださいね！
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