以前の記事では「新築」と「中古」のメリット・デメリットをざっくりお伝えしましたが、今回は一歩踏み込んで、「そもそも、その値段はどうやって決まっているのか？」という裏側を暴いていきましょう。
ここを知ると、なぜ僕たちサラリーマン投資家が中古物件を好むのか、その理由がより明確に見えてくるはずです。
🏗 新築マンションの価格は「原価＋利益＋広告費」
新築マンションの価格は、実は「投資としての価値」だけで決まっているわけではありません。販売価格には、驚くほど多くの「目に見えないコスト」が乗っています。
- 広告宣伝費がガツンと乗っている！テレビCM、豪華なパンフレット、駅前の特設モデルルーム、そして何人も配置されている営業マンの人件費……。これらの莫大なコストは、すべて「購入価格」に上乗せされています。
- デベロッパーの利益もちろん、分譲会社（デベロッパー）の利益もしっかり確保されています。
つまり、新築を買った瞬間に、この「広告費や会社の利益」という付加価値が消えてしまうため、鍵を受け取った瞬間に価値が10〜20%下がると言われるのはこのためなんです。
🏠 中古マンションの価格は「収益性」と「現実」で決まる
一方で、中古物件の価格設定はもっとシビアで合理的です。主な基準は2つだけ。
- 現行家賃（収益性）「今、実際にいくらで貸せているか」という事実がベースになります。投資家は「この家賃なら利回り◯％で買いたい」と判断するため、家賃という実力に見合った価格に落ち着きます。
- 築年数と周辺相場「新築プレミアム（広告費）」が完全に剥がれ落ち、近隣の似たような物件と比較された「市場の適正価格」になります。
🔍 どっちを選ぶべき？
- 新築： 「高い広告代を払ってでも、最新設備と融資の受けやすさを買いたい」という人向け。すぐに壊れる設備はおことわりって人。
- 中古： 「広告費なんて払いたくない！家賃の実力に見合った適正価格で、着実に利益を出したい」という僕たちサラリーマン向け。設備の修理はあらかじめ見越せる人。
僕は、新築も中古もどちらも検討して、最初は新築を買おうとしました。その後、色々調べて結局は「誰かの広告代を肩代わりするよりも、その分のお金を自分の資産形成に回したい」と考えたので、中古派になりました。
💡 シチローからのポイント
新築物件のモデルルームに行くと、夢のようなキラキラした世界に包まれます。でも、投資家として見るべきは「エントランスの豪華さ」ではなく、「その価格にどれだけの『ムダな経費』が含まれているか」です。
数字の裏側が見えてくると、物件選びはもっと冷静に、もっと楽しくなりますよ！
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